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　　杨浦新江湾城「建发海宸」推出小高层、洋房&叠墅，有望9月入市！项目展厅已开放！

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　　自2005年以来新江湾城共计有11宗土地出让，而板块内追溯到最近一次公开市场土地出让已经是2019年9月16日，中华企业以38.13亿元竞得杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块，楼面价52514元/㎡，溢价率0.02%。

　　这个地块就是后来的中企云萃江湾，分别在2021年12月和2022年7月入市，均价为9.7万/㎡，主力户型建面约81-138㎡2-3房。两次开盘均触发积分：63.9分和74.6分，该项目已于2023年年中正式交房。

　　世纪江湾在2020年6月推出了最后一批底复洋房，地上面积约93-95㎡，并附带6米层高地下室，地下室可自由分隔成2层，均价达到了13万/㎡。建发海宸售楼处电话☎：【售楼热线】✔✔✔

　　上海院子在2021年5月和2022年2月，分别推出了洋房和联排，两次开盘价格分别达到了13.2万/㎡和13.3万/㎡。

　　因此，建发海宸此次入市，价格和产品，备受关注。根据其规划图，项目将推出小高层、洋房、叠加产品，面积段大约为120-235㎡，目前销售团队已组建，展厅已开放，9月份首批次入市。

　　独家君将基于对公示图纸信息的解读，为大家详细分析一下本次的规划方案。（本文总图、日照及户型模拟分析仅供参考，具体以实际为准）

　　楼栋落位方面，项目采用约35-60度的斜向楼栋排布，最大化利用沿河景观资源，让超过一半的住户（约16栋楼）都能直接享受优质河景视野，搭配稀缺低密产品(4-6F叠墅、4-6F洋房、11-13F小高层），洋房间距大于楼高，保障采光通透，使得社区整体居住舒适性和品质感突出！

　　配套方面，配套分布比较简单，基本全部集中于北侧临路楼栋以及景观中轴配套建筑中，K站、P站、垃圾收集点以及燃气调压站这些不利配套也均设置于地块边缘或结合配套设计，将对住户的不利影响减到了最小。

　　交通方面，小区出入口全部集中于北侧道路上，做到机动车与非机动车一进小区即可下地库，实行严格的全人车分流。

　　景观方面，项目的景观资源十分充足，地块外大片公共绿地+河流水系环绕，可以说下楼即公园；地块内规划了接近200米长的超大下沉式庭院会所，巧妙贯穿中轴连接左右区域，既保证社区整体性又提升了叠墅私密性，景观效果预计会非常震撼。

　　独家君根据项目的现有信息以及总图上建筑的轮廓线，对该项目的户型进行了专业性的预测与分析。

　　通过测算，【建发海宸】推出的小高层、洋房、叠加产品，面积段大约为100-235㎡，户型分布大致如下：

　　【建发海宸】这次的户型产品基本上全都是最新一代的户型，多阳kaiyun官方网站 开云平台台+全飘窗配置，其中150㎡以上的户型边套均采用了270°转角飘窗设计。

　　层高方面也比较给力，基本上120㎡以下的户型层高均在3-3.05m左右，而150㎡以上的大户型层高均在3.2m左右，例如37#楼建筑高度为19.7m，刨去不小于0.3米的女儿墙以及0.15米的室内外高差，妥妥的3.2米层高！

　　梯户配置也非常优秀，高层楼栋均为2T2户配置，北侧无连廊，而洋房与叠拼户型均为1T2户配置建发海宸售楼处电话☎：【售楼热线】✔✔✔。

　　分具体户型来看，100㎡的洋房户型可以参考下面这个飞机户型，一梯两户，南北双阳台，区别可能就是尺寸以及交通核布置方面有些许不同。

　　上海杨浦建发海宸售楼处电话☎：（预约看房热线种不同面宽的产品，一种是120㎡三面宽户型，南向双阳台，北侧无阳台，分布于地块边缘。另一种是120㎡四面宽户型，南北向各一个阳台，分布于地块中央。

　　建发海宸售楼处电话☎：【售楼热线㎡三面宽户型的格局大体上与100㎡洋房户型大差不差，区别就在于各个房间的面宽尺寸、南北阳台位置以及入户方式上的区别，户型图预测如下：

　　由于篇幅问题，后续150㎡洋房、200㎡高层以及200-235㎡叠拼户型预测就暂时不展开了，需要更多详细资料以及最新爆料的小伙伴，可以点击报名通道了解更多！

　　日照方面，由地块高层建筑均布置于东北侧，对于地块内部的日照遮挡影响降低到了最小；同时，地块三面被绿地环绕，无外界高层建筑遮挡日照；再叠加地块本身就是低密社区，建筑高度不高，所以地块整体的日照情况非常优秀！新江湾拥有高关注度，不仅仅是因为供应过少，板块内生态环境优越，教育资源丰富，而且早过了图纸阶段，全部呈现。

　　整个区域的绿化覆盖率高达60%，拥有世界最大的极限运动公园，还有上海首个专注儿童的专业性户外主题乐园安徒生童话公园。走在新江湾的街道中，放眼望去都是连绵成片的绿意，颇有几分大隐隐于市的感觉。

　　再加上早年间来新江湾城开发的住宅产品几乎都是大平层、别墅，品质非常高，因此板块内的二手房价还是比kaiyun官方网站 开云平台较坚挺的。比如房龄较新的世纪江湾，在2022年还曾成交过一套小户型房源，因为对口复旦二附校，该房源成交单价直逼20万/㎡大关！

　　上海院子的洋房产品，近期成交单价则在12-13万/㎡，高峰期成交单价在15-16万/㎡，当年还是新房的时候入市价格大约在9.3万/㎡。

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　　一、住房贷款基础要件与申请逻辑我国住房金融体系经过二十余年发展，已形成以商业银行按揭为主、公积金贷款为辅的完整信贷架构。2024年四季度末，个人住房贷款余额达40.2万亿元，占各项贷款余额比重稳定在18%-20%区间。在房住不炒政策基调下，住房贷款审批呈现结构化、差异化特征。

　　申请人需满足三位一体基本条件：1. 主体资格：年满18周岁且不超过法定退休年龄后5年（部分银行放宽至70周岁）

　　典型否决案例中，58%因收入证明不足，23%涉及征信瑕疵，12%存在产权争议。特别关注自2021年起推行的收入偿债比监管指标，要求借款人所有债务月供总和不超过月收入55%。

　　b.新一线%c.三四线年央行建立首套房贷利率动态调整机制，评估期内新建商品住宅销售价格环比/同比连续3个月下降的城市，可阶段性维持、下调或取消利率下限。截至12月，已有42个城市首套利率低于4.0%。

　　需注意利率重定价周期选择（1年或5年），在利率下行周期建议选择1年定价。典型城市比较：苏州首套利率可至3.5%，郑州部分银行推出接力贷突破年龄限制。

　　理论最长30年，实际审批需满足贷款期限+借款人年龄不超过70（男性）/65（女性）。部分银行对优质客户放宽至75岁，但需追加子女担保。

　　a.工薪阶层: 需提供单位收入证明+银行流水；个税APP记录/社保缴纳证明；

　　b.个体工商户：提供营业执照+对公流水+完税证明；经营场所租赁合同；c.自由职业者：提供2年银行流水+存款证明；客户评价截图/平台收入证明 ；

　　注：流水要求为月供2.2倍以上，需体现工资字样，第三方支付平台流水需银行盖章确认。

　　3. 信用重建：办理信用卡并保持良好使用记录（建议单卡使用率30%）。

　　试点地区（如浙江义乌）允许宅基地使用权抵押，贷款成数不超过评估价50%，须经村集体同意并办理抵押登记。

　　2. 初步评估：客户经理测算贷款额度（公式：可贷额度=家庭月收入×贷款年限×12×50%）。

　　随着房地产发展新模式建立，住房贷款将更加强调因人施策，大数据风控模型的应用可能带来更精准的利率定价。购房者需提升金融素养，在专业机构协助下制定最优融资方案。

　　2024年9月起，全国范围实施认房不认贷政策，即只要名下无房，无论是否有过贷款记录，均可享受首套房贷款政策。这一政策显著降低了改善型需求购房者的首付压力。

　　2024年7月，央行推出存量房贷利率调整机制，允许借款人申请将存量房贷利率下调至当前新发放贷款利率水平。具体操作：1. 申请条件：贷款发放满1年，无逾期记录

　　(一)房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

　　(二)房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

　　1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

　　2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

　　指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

　　土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

　　国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

　　指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

　　以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;

　　下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨:国家机关用地和军事用地;

　　城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;

　　1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

　　各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;

　　总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

　　项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

　　住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.

　　指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

　　指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;

　　指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

　　指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

　　指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

　　它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

　　建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

　　15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售

　　抵押贷款是指借款人以一定的财产（如房产、汽车等）作为抵押物，向贷款机构申请贷款。这种贷款方式的特点是额度高、利率低、贷款期限长，但审批环节多、放款速度相对较慢。房产抵押贷款是最常见的形式，其优势在于能贷到较高的金额，适用于大额资金需求。

　　信用贷款则无需任何抵押物，仅凭借款人的信用状况、收入情况等因素获得贷款。信用贷款门槛相对较低，但额度相对较小，适合短期、小额资金需求。常见的信用贷款有流水贷、社保贷、保单贷、公积金贷等。

　　00001. 贷前调查：贷款机构会对借款人的资信状况、还款能力等进行初步评估。

　　00002. 贷款审批：提交贷款申请后，贷款机构会进行详细的审批，包括审查贷款资料、评估抵押物（如有）等。

　　00004. 贷后管理：贷款发放后，贷款机构会定期对借款人的还款情况进行跟踪和管理。

　　· 等额本息：每期还款金额相同，包括本金和利息。这种方式总体利息较高，但每月还款压力相同。

　　· 等额本金：每期还款金额逐月减少，其中本金相同，利息逐月减少。总利息较“等额本息”少，但前期还款压力较大。

　　· 先息后本：每月支付利息，到期一次性还清本金，适用于现金流压力较大的情况。

　　五、警惕不法贷款中介在贷款过程中，需要警惕不法贷款中介的陷阱。不法贷款中介往往以“无抵押、无担保、低息贷款”等诱饵吸引借款人，但实际上会通过各种手段收取高额费用，甚至伪造贷款审批流程，给借款人带来巨大损失。

　　因此，借款人在选择贷款机构时，一定要选择正规金融机构，并通过正规渠道进行咨询和办理。同时，要提高法律意识，防范被骗取资金的风险。贷款虽然为我们提供了资金便利，但也需要我们谨慎对待。掌握贷款的基本知识和流程，选择合适的贷款方式和机构，可以有效降低贷款风险，确保我们的资金安全。希望本文能帮助你更好地了解贷款知识，为你的金融生活保驾护航

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