。第五个“民法典宣传月”时间为2025年5月1日至31日。根据《奎文区2025年“民法典宣传月”活动方案》部署，”普法物业篇专题，旨在让奎文区广大业主和物业服务企业学习民法典、宣传民法典、遵守民法典、维护民法典。
随着城市化进程加快，物业服务已成为现代社区生活不可或缺的一部分。《中华人民共和国民法典》作为我国第一部以法典命名的法律，被称为“社会生活的百科全书”，在我国法律体系中居于基础性地位。本文将从物业费缴纳、物业服务范围、业主权利保障、纠纷解决途径等角度，全面解读民法典中与物业管理相关的重要法律规定，倡导业主和物业服务单位学法守法用法，共建和谐社区环境。
物业费是维持小区正常运转的重要资金来源，但关于物业费缴纳的争议却屡见不鲜。
民法典第944条明确规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
许多业主认为房子没人住就不该交物业费，这是错误认知。物业服务的对象是整个小区的公共区域和设施，如清洁卫生、绿化养护、秩序维护等，这些服务不会因个别业主未入住而停止。因此，即使房屋空置，业主仍需缴纳物业费，除非物业合同中有特别约定。
有些业主以未与物业公司直接签订合同为由拒交费用。民法典第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。只要物业公司依法提供服务，业主就应履行缴费义务。
房屋漏水、裂缝等质量问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同关系，而物业费缴纳属于物业服务合同关系，两者是不同的法律关系。业主应向开发商主张权利，不能以此为由拒交物业费，可以另行主张权利。
若物业公司确实存在服务瑕疵，业主应通过合法途径维权，而非简单拒交全部费用。根据司法实践，业主需要提供充分证据形成完整证据链证明服务质量问题。通过证明物业公司存在局部瑕疵，主张适当减免物业费。
民法典对物业服务企业的职责范围作出了明确规定，厘清了物业管理的权责边界。第942条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
1. 共有部分维护：对小区公共区域如楼道、电梯、外墙、屋顶、绿化带、道路等进行日常维修养护，确保其正常使用功能。
2. 环境卫生管理：负责小区公共区域的清洁卫生、垃圾清运等工作，保持环境整洁。
4. 设施设备运行：保障供水、供电、消防等公共设施的正常运行，定期检查维护。
5. 违法违规行为处理：对违反治安、环保、消防等法律法规的行为，应及时采取合理措施制止，并向有关部门报告协助处理。
绿地被侵占：物业有管理义务，应要求破坏者恢复原状，对拒不履行者可报请执法部门处理。
噪声污染：物业应维护小区秩序，对装修噪声、广场舞扰民等可进行劝阻，但无执法权。
民法典在规范业主义务的同时，也充分保障了业主的多项权利。了解并正确行使这些权利，是业主维护自身合法权益的关键。
民法典第943条规定，物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这意味着物业公司有义务让业主清楚了解物业费的用途和小区公共收益的去向。
业主有权对物业服务质量进行监督，提出合理化建议。当发现物业服务存在重大瑕疵时，可依法要求整改或减免物业费。
业主对小区共有部分享有共同管理的权利，可通过业主大会决定重大事项，如选聘解聘物业公司、使用维修资金等。
利用小区共有部分产生的收益，如电kaiyun官方网站 开云平台梯广告、公共停车位收费等，在扣除合理成本后应归全体业主所有。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归kaiyun官方网站 开云平台属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
对于保修期外的公共部位维修，如外墙脱落、电梯故障等，可依法申请使用维修资金解决。
业主大会和业委会的作用不可忽视。民法典规定，选聘和解聘物业服务企业、使用和筹集维修资金等重大事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并根据事项重要性不同，分别需要参与表决业主的过半数或四分之三以上同意。业委会无权单独决定更换物业公司，必须依法通过业主大会表决。
当业主与物业公司发生矛盾时，应通过合法途径解决，切忌采取过激行为。民法典为物业纠纷提供了多种解决机制。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
物业公司若以停水停电等手段逼迫业主缴费，属于违法行为，业主可依法维权。
对于无法协商解决的纠纷，可向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。业主应注意3年的诉讼时效，及时行使权利。
证据保全至关重要：无论是业主主张服务质量问题，还是物业公司追讨欠费，都需要提供充分证据。业主应强化证据意识，及时固定物业服务瑕疵的证据，如拍照、录像、保存通知单据等。
物业问题事涉及民生幸福，关乎社会安宁，其最终解决都得依靠法治的力量。民法典的实施为物业管理提供了更加完善的法律依据，但法律的生命在于实施。只有业主、物业公司和政府部门各司其职、相互配合，才能真正典亮美好的人居环境与和谐的社会秩序。让我们共同学习民法典，业主和物业服务单位依法行事，共建共享和谐社区。