一场大火不仅烧穿了香港老楼的墙体，更映照出中国城市普遍面临的“衰老焦虑”。当建筑随岁月老去，结构隐患与安全危机也同步逼近。我们应如何直面这一挑战，为城市注入新的活力与安全保障？
近日，香港一场大火灼痛了社会的神经，也映照出一个被长期忽视的问题——我们的城市（相当部分建筑和设施）正和它的居民一起“变老”。当皱纹爬上城市的脸庞，“城市老龄化”所带来的安全隐患便悄然扎根。
本次香港大埔宏福苑火灾发生在建筑翻修阶段，该楼盘建成于1983年，如今已经42岁“高龄”。因外墙剥落、房屋渗水、电梯失修、管道老化等问题，该楼盘到了不得不维修翻新的地步。值得警惕的是，宏福苑的状况并非孤例。
据香港特区发展局数据，目前全港楼龄超过50年的住宅楼宇已超过10000幢，且正以每年超过600幢的速度增加。然而，每年能完成翻修或重建的老旧楼宇不足200幢，维修速度远远跟不上老化速度。与此同时，香港商业楼宇的老化问题同样严峻。仲量联行数据显示，全港44%的甲级写字楼楼龄已超过30年，预计到2030年这一比例将升至55.1%。
香港的“城市老龄化”问题为我们敲响了警钟。从时间线上看，我国内地的城市化大规模推进普遍晚于香港约30至40年，自1978年起进入高速发展期，并在短短数十年内走完了发达国家上百年的城市化道路。这种“压缩的现代化”模式，意味着大量住宅与公共建筑在相近时期内集中建成，也预示着它们将在未来同步步入“集中老化期”。
根据我国现行标准，一般民用住宅和商业建筑的设计耐久年限为50至100年。而住房和城乡建设部统计数据显示，截至2024年底，我国城镇既有房屋中，楼龄超过30年的建筑占比已超过20%。这意味着，在集中建设高潮中诞生的“70后”“80后”老旧建筑，已陆续进入设计使用年限的中后期，维修与更新压力日益凸显。
“城市老龄化”所带来的安全隐患是复杂且相互关联的。从建筑本体到市政生命线系统，任一环节的“衰老”或“失灵”，都可能在人口密集、建筑高容积率的城市环境中被叠加、传导与放大，最终导致系统性风险。其潜在风险主要可归纳为以下几个方面。
一是建筑设计标准存在“本元既失”。我国的建筑标准体系经历了从无到有、从粗放到精细、从分散到系统、从推荐到强制的发展历程。目前仍大量存续的“70后”“80后”建筑，其设计普遍依据的是1956年国家建委颁布的《标准设计的编制、审批、使用暂行办法》。该文件总体上仍属于“指令型”规范，并未上升到国家强制标准层面。直到1987年，《民用建筑设计通则》正式出台，才首次确立了民用建筑设计的通用行业标准。此后，该通则于2005年和2019年经历了两次重大修订，正式升级为强制性国家标准，在设计理念、技术指标与安全要求等方面实现了全面升级，以适应新时代建筑安全、功能与技术的需求。
这一发展轨迹意味着，我国大量高龄建筑所依据的设计标准普遍较低。以抗震设防为例，早期标准缺乏强制性要求，许多七八十年代建造的砖混结构住宅，依据的是抗震设计水平较低的旧规范，甚至部分建筑在初期并未进行系统的抗震设计。
二是建筑质量存在“先天不足”。绝大多数建于七八十年代的建筑受限于当时的技术与材料条件，普遍采用砖混结构，后期则多以预制多孔板工艺为主。这类材料与结构形式导致建筑整体刚度偏弱、承载力有限，不仅抗震性能不足，也难以有效抵御地基沉降或变形。此外，当时建筑行业机械化水平低、施工工艺相对粗糙、人员专业素质参差不齐，这些因素进一步加剧了潜在的质量隐患。
这种“先天不足”随建筑老化逐渐显现，这一点从媒体报道的趋势中便能印证：2015年之前，关于建筑沉降的报道较为零星，且多与地铁等大型工程施工相关；2015年至2020年间，有关建筑质量事件开始逐步进入公众视野；2020年后，问题呈现普遍化态势，媒体报道数量明显增加，涉及地域也更广泛——福州、昆明、长沙等地均发生过建筑外墙装饰层或水泥块脱落，甚至造成人员伤亡的悲剧。这一变化趋势凸显了老旧建筑质量隐患随时间累积易造成的现实风险。
三是后期维护存在“后天未补”。国内建筑的后期维护不足是一个系统性难题，其成因并非单一，而是由制度设计、资金保障、技术能力、管理机制乃至社会观念等多重因素交织作用的结果。主要表现在以下两方面：一方面，我国缺乏全生命周期的特定法规与长效机制。虽已出台《房屋建筑工程质量保修办法》等规定，但其侧重在于保修期内的维修责任划分。对于建筑进入“中年”乃至“老年”阶段后，如何进行系统化、强制性的全生命周期维护管理，目前尚缺乏可操作、具有约束力的法律法规。此外，住房和城乡建设部已提出探索建立“房屋体检、养老、保险”等制度，但具体实施细则与配套机制仍在构建之中。
另一方面，住宅专项维修资金面临“使用难、续筹难”困境。长期以来，建筑维护责任主体不清，产权人、物业服务企业、业委会及相关政府部门之间的权责边界模糊，导致维修资金在使用时常因缺少明确的操作与监管主体而难以启动。在实际申请中，往往需要达到“双三分之二”以上业主同意的法定门槛。协调成本高、流程复杂，致使大量资金“沉睡”。同时，部分业主对建筑物区分所有权的认识不足，缺乏对房屋长期价值维护的主动意识，不愿为共有部分的维护持续出资，导致首期归集的维修资金余额不足后，续筹工作举步维艰。
为转变城市开发建设方式，系统治理“城市病”、补齐民生短板、提升城市品质与安全韧性，中央于2019年12月的经济工作会议上正式将“城市更新”确立为国家行动纲领，旨在通过改造老旧小区等途径积极应对“城市老龄化”带来的风险。然而在实际推进过程中，“重面子、轻里子”“改了面子，难动里子”等现象仍普遍存在。
从政策导向看，2020年国务院《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，虽然“基础类”改造涵盖了水电气路等设施，但建筑结构安全并未被明确列为必须完成的强制性内容。与此同时，地方政府考核往往更侧重“改造户数”“外观焕新率”等易于量化统计的指标。
从居民意愿看，绝大多数居民缺乏建筑专业知识，对隐藏在墙体内部的结构安全、管线老化等“看不见”的风险认知有限，安全意识相对薄弱。因此，居民往往更倾向于支持能够直接改善居住体验的外立面翻新、加装电梯等项目。这种倾向也在一定程度上影响了基层政府的决策重心，使得改造工作更容易偏向“看得见”的表面提升，而难以系统推进关乎长期安全的深层更新。
2022年全国老旧小区的摸底调查显示，已开展全面结构安全检测的小区不足30%，多数地区仅依赖目测或简单普查。如长沙2021年改造的352个小区中，仅47个进行了专业结构检测，占比13.4%。
根据住建部数据，2020—2023年全国累计开工改造城镇老旧小区约16万个，累计完成投资约1.2万亿元。其中资金主要用于外墙粉刷、加装电梯、管线规整、道路绿化等“面子工程”。其中，约60%—70%的资金用于外墙保温、涂料更新、屋顶防水等可见部分，仅15%—20%的资金用于水电气管网的局部改造，梁柱修复、地基加固等涉及结构安全加固的资金占比普遍低于5%，且仅用于少数被鉴定为危房的建筑。
以上数据表明，在我国城开云网站 kaiyun登录入口网址市更新实践中，普遍存在重外观改造、轻结构安全的倾向。这种偏向“表面文章”的做法，虽能快速提升城市形象，却难以从根本上消除建筑老化带来的安全隐患，甚至可能因关键结构问题未被及时处理而埋下更大的风险。
“城市老龄化”已成为一项复杂而严峻的挑战。从香港大火的悲剧到国内老旧小区普遍潜伏的安全隐患，都在警示我们：必须正视这场日益逼近的“隐形危机”。
面对快速老化的建筑群，不能仅停留在“化妆美容”式的表面改造，更应启动一场深入肌理的“内科手术”。这需要在政策法规、资金配置、技术标准与公众意识等多方面系统推进，真正推动城市更新从“面子工程”迈向以安全与品质为核心的“里子革命”。
1. 强化安全底线，构建强制性更新体系。建立以安全为核心导向的城市更新政策框架，推动政策目标从“短期可见性”向“长期安全性”转变。明确要求在城市更新项目中强制开展建筑结构安全检测，并将必要的加固措施纳入改造清单，配套设立专项补贴机制。同时，将结构安全成效纳入地方政府安全考核体系，逐步建立覆盖全生命周期的“房屋安全档案”，并对因改造不到位导致的安全事故实行责任追溯。
2. 创新融资机制，推动可持续资金保障。通过制度化、市场化手段拓宽更新资金来源。探索建立“房屋养老金”制度，设立“房屋本体+公共设施”专项维修资金账户，并创新“保险+监测+改造”联动机制。可引入第三方专业机构开展建筑定期健康监测与风险评估，引导保险机构开发相应产品，为后续大修或加固工程提供风险保障与资金支持，形成“监测—预警—保险—修复”的可持续闭环。
3. 培育社会共识，引导多方协同参与。构建长效宣传与公众参与机制，提升社会各界对建筑安全的认知。通过社区宣传普及优秀加固案例与安全事故警示，并研究推行建筑安全评级与物业价值挂钩等激励政策，引导居民从“被动接受外观改造”转向“主动关注长期安全”，逐步形成重视建筑内在品质与耐久性的社会共识，推动形成政府、市场、社会共同参与的治理格局。